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新住宅容积率建筑面积计算标准出台后 新项目拓展面积将合法化

作者:蒙蒙    时间:2014-07-17 10:30    点击:
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[导读]日前,《温州市市区建设项目容积率指标计算规定》经过近两年、多层次的讨论研究,经市政府批准发文实施。根据规定,复式住宅中空部分面积不再累进计算容积率指标,这也意味着开发商对住宅户型的设计空间大大拓展。

日前,《温州市市区建设项目容积率指标计算规定》经过近两年、多层次的讨论研究,经市政府批准发文实施。根据规定,复式住宅中空部分面积不再累进计算容积率指标,这也意味着开发商对住宅户型的设计空间大大拓展。规定出台后,很多开发商拼命往这边靠,一些即将上市的新项目纷纷临时调整了设计方案。

住宅户型将更多样化

根据我市新实施的《温州市市区建设项目容积率指标计算规定》,住宅(包括宿舍)建筑层高大于3.6米的,超出高度部分以每1.2米为单位累进增加0.5倍计算容积率指标;复式住宅中空部分面积不再累进计算容积率指标。如套型建筑面积大于144㎡的复式住宅(户内空间跨越两层及以上,且设有户内楼梯的住宅),根据使用功能,允许每户一个起居室(厅)在户内通高。当通高部分不超过两层,水平投影面积不超过该户型建筑面积的15%,且最大不超过40㎡时,可按照其实际建筑面积计入容积率指标。超出以上规定的部分按照层高累进计算容积率指标。

同时,该规定对住宅未封闭阳台、设备平台、飘窗等的设置要求和比例进一步予以规范。如窗台面与室内地面高差不低于0.3米,进深不大于0.8米,窗净高不大于2.2米的建筑飘窗不计入容积率指标;进深不大于2.4米的未封闭阳台按其外围水平投影面积的一半计入容积率指标;未封闭挑廊、阳台围护结构内的花池、大于等于两层高的未封闭阳台、无顶盖阳台等按其外围水平投影面积的一半计入未封闭阳台建筑面积。这样一来,市区住宅建筑设计将更趋多样化,更具可操作性。

限制一放开,开发商拼命往这边靠,特别是一些原先拿了地,准备上市的新项目纷纷将设计方案重新做了修改。如龙湾某新项目原本在7月份要启动,包括户型设计、阳台、设备平台、飘窗等的设置方案都已经完成,并准备上报有关部门审批。当他们获悉新的住宅容积率计算办法后,立即将相关方案进行了修改,上市启动时间也因此推迟到了9月份;计划于下半年上市的瓯海中心区某楼盘,在拿地之前就做好了户型设计方案,近期也在做设计调整方案。另外,黄屿、梧田等板块一些将首次亮相的项目,都纷纷对户型设计方面作出了新的调整。

据来自市场的信息显示,下半年市区将有10多个新盘上市,其中有六七个首开项目都按照新规来定位产品设计风格。

住宅拓展面积更合理

随着我市居民对住宅品质要求的逐渐提高,原先规定已难符合当前的主流需求,特别是近年来,大面宽、短进深、高利用等成为户型变化的一个主要特点之后,开发商在户型面积可拓展空间上做足了文章,出现了大量的房地产项目建筑平面不合理挖空现象。

对此,温州市房地产估价师与经纪人协会会长叶维坚认为,住宅容积率标准修改后,使得经常在市场上看到的拓展面积合法化。购房者能真正享受容积率以外的待遇,新上市的住宅房源将更有卖点,客户得到的实惠也更多。而对于开发商而言,肯定不会错过这次大展身手的机会。一些即将入市的项目都会往这个方向靠拢。但目前已经施工的项目,却无法改变。相对于新的住宅产品而言,此次住宅容积率调整,有更大的竞争力,开发商在户型设计上施展拳脚的空间将更大。此类产品在面积拓展方面将更有优势,对购房者吸引力将更大,市场投放量也可能会逐渐释放出来。

叶维坚认为,这次的调整是我市对2011年发布的《温州市市区计入容积率建筑面积指标计算规定》进行了合理优化,今后还有进一步调整的空间,但与市场有关,若是出现买方市场,有关部门将会从宽松的方面调整,若是卖方市场,则会严格限制。

泰和房产机构总裁林育也认为,一些新项目在拿地时,一般都会把设计方案做好。但眼下只要是首开的新项目,在户型上都会往新的方案去设计,这也是千载难逢的机会。林育坦言,实施新规后,最大化减少了“偷面积”现象。特别是在“90/70”政策限制下,按常规户型设计,产品差异化将很难体现,如何在竞争中取得优势,“偷面积”就成了众多开发商的选择。为了尽可能拓展住宅平面的可使用面积,提高住宅品质,最近几年来,市区新近开发的楼盘在一次施工完成之后,还要进行二次施工,对电梯井挖空、空中单元连廊、共享梯厅、赠送大露台、超大入户花园和大阳台等重新施工。而按照新的容积率计算标准计算后,开发商从一开始的设计方面就能一步到位,不再需要二次施工,将大大加快交房时间。同时,项目的户型设计也将更加合理化,避免二次施工带来的后遗症。林育提醒,不同的容积率,产品定位也不同,市场上同类型房源将会增加,毕竟客户要的是产品的性价比,开发商在拓展设计空间的同时,合理定价也很重要。


(责任编辑:蒙蒙)
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